建筑房地产业营改增问题思考

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一、营改增对建筑房地产行业的影响
　　营改增在全面实施的过程中，部分房地产企业的税收不减反增，而有些企业则产生了税收洼地，为了对营改增税收制度变革进行更好的把握和应对，房地产企业应根据自身企业实际经营特点及营改增的内涵，提出相应的应对措施，才能减少企业的税收负担。
　　（一）对企业纳税人的影响
　　根据国家税务局规定，当年销售额在500万元以上的纳税人，应向国税机关办理增值税一般纳税人资格，而对于未达标但会计核算健全的企业，并能够准确提供相关税务资料的也可以申请办理增值税一般纳税人资格。房地产企业通常符合增值税一般纳税人的资格标准，但这类房地产企业一般是处于销售期，对于项目运营期和尾盘销售期的企业则并不达标，而是否需要申请增值税一般纳税人的资格则具体取决于公司发展情况[2]。在房地产销售过程中，如果企业客户群体主要是一般纳税人，需要增值税的专用发票，则企业对一般纳税人需求较大，如在尾盘结算时，房地产行业中大部分的土地成本或其他成本支出都取得大量的不可抵扣票据，则可以不申请一般纳税人，并按照5%的征收率来进行增值税缴纳，不对进项税额进行抵扣。
　　（二）对企业组织架构影响
　　增值税缴税主要的征税主体是企业，当企业在多个项目中运营主体是同一个，可以通过不同项目的进项税额来获得不同时间对缴税时间调节的面对。而多个房地产企业在发展一定规模后都渐渐向多元化方向发展，企业在经营中不仅包括有房地产业务，还包括制造业、服务业或酒店等。在实施营改增后税率也有一定的差别，不同的行业税率不同，建筑房地产行业应根据企业实际发展情况来进行税率核算。
　　（三）对企业税收情况影响
　　我國房地产行业建设和经营周期普遍较长，而根据营改增中的规定，房地产企业一般纳税人对自行开发项目进行销售，主要是选择简易计税法进行计税，并按5%的税率进行计税，在对增值税进行计算时需要将含税的销售价格转换为不含税的应税销售额，并根据税收征收率对税款进行计算，当税率不变时税基减少，从而导致税负下降[3]。如一般计税项目中，税率由按照营业税的5%进行全额征收钻转变为按照增值额的11%进行征收，从表面上来看税率提高，但实质上增值税抵扣金额包括了土地在内的各项成本支出，税负降低。
　　二、建筑房地产行业对营改增实施的具体应对策略
　　（一）对进项税额的抵扣政策进行明确，并将土地成本纳入到抵扣范围中
　　根据我国现行的增值税政策规定，只有在取得增值税专用发票后才能对税款进行抵扣，而房地产企业的成本构成较为特殊，在房地产项目开发中占有较大比重的土地成本，在实行营改增后对税负影响较大，但根据现有政策规定房地产企业只能通过拍卖的方式来获取土地资源，不能获得增值税的发票，也就无法对土地成本进行税款抵扣，从而导致房地产企业税负增加[4]。因此国家应制定出相应的政策，将土地成本纳入到抵扣税款范围中，房地产企业可以通过出让的方式来取得土地的使用权，并根据土地的成交价格和规费金额，凭借政府部门所开具的凭证进行税款扣除。
　　（二）对营改增衔接政策进行合理制度，对存量房产进行正确处理
　　国家实施营改增政策规定，房地产企业必然会存在过渡期存量房的税额抵扣问题，假如某楼盘是在营改增前开发完成，但却是在营改增后进行销售，从而造成销项税额没有抵扣进项税额，从而导致房地产企业的税负增长，这对于过渡期的房地产企业来说产生了深远的影响，并存在诸多不合理的因素。因此我国需要对过渡期间中的衔接政策进行明确制定，从而导致增量房和存量房中的税负保持平衡，因此国家应对房地产企业的存量房根据销售收入按照5%的征税率进行建议征收，使其和原有营业税的税负保持大体持平。
　　（三）积极鼓励房地产企业对产品结构进行开发调整
　　在实行营改增后，房地产企业的进项税中建安成本进项税所占比重较大，对企业来说是一项利好因素，为了降低企业的税负，增加企业盈利空间，并对产品结构进行调整，实行多业态并行的方式。建筑房地产企业在产品开发过程中主要是对清水房和精装修房进行开发，其中精装修房中包含了厨卫设施、装饰材料、灯具等外包装饰劳务，而这些劳务费用和外购材料费用如可以获得增值税的专用发票，在增值税缴纳过程中可以将其作为进项税进行税额抵扣。通常抵扣金额和抵扣项目越多，则增值税税负越低[5]。因此国家相关部门应积极鼓励房地产行业对产品的开发结构进行调整，推动对精心装修房的开发和建设，尤其是对大力发展住宅产品企业来说，在产品线中应增加高档公寓和精装修产品，并对下游的家具家电产业链进行延伸，从而打造一体化的住宅模式，也是房地产企业未来发展的方向。
　　（四）应加强房地产企业的外购劳务管理
　　当房地产企业在进行项目开发和建设的过程中，会涉及到多个方面的劳务问题，如围墙、景观、园林绿化等，而承担劳务的施工队和公司通常不具备增值税一般纳税人的资格，无法开具增值税的专用发票，从而导致房地产企业对于外购劳务进项税额难以进行抵扣[6]。此时房地产企业在劳务发包时应选择具有增值税一般纳税人资格的劳务公司，如劳务公司为小规模的纳税人，则可以要求劳务公司到税务部门开增值税的专用发票，从而对进行税额进行抵扣。
　　三、结语
　　作为我国重要的税收制度改革，在实施营改增的过程中必然会对建筑房地产行业带来一定的影响和问题，在这种态势下需要房地产企业需要积极利用本次变革来促进企业快速发展。本文就对营改增下对建筑房地产行业的影响进行分析，并提出了相应的应对措施，通过明确进项税额抵扣政策，在抵扣范围中纳入土地成本，并合理的处置存量房产，积极鼓励房地产行业对产品结构进行合理调整，加强企业外购劳务管理等各项措施，来推动建筑房地产行业的可持续发展和长足发展。
　　参考文献：
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　　[6]李赟. 营改增与我国房产市场的稳健发展——以房地产企业建筑行为为视角[J]. 学理论，2016，（06）：118-119.