货币流通量与房价的关系

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一、货币流通量对房地产价格的影响机理分析
　　（一）货币流通量通过利率效应传递到房地产价格。
　　当中央银行增加货币供给，社会货币流通量增加后，会导致市场利率下降，包括房地产贷款利率，这就降低了房地产需求者的按揭贷款成本，同时也降低了房地产贷款的难度，在这双重机制下，无论是房地产刚需还是房地产投资在，都会增加房地产购买需求，从而推动了房地产价格水平上升。2007年以来，尽管国家进行了数次的房地产市场调控，但由于市场上货币流通量不减反增，说明货币是推动房价上涨的最直接因素。
　　（二）貨币流通量通过土地价格效应传递到房地产价格。
　　当中央银行增加货币供给，社会货币流通量增加后，会使得社会投资增加，包括基础建设投资、公共投资等，政府旨在通过财政政策来刺激经济增长，而随着社会公共投资增加，土地利用效率不断上升，城镇可开发土地不断减少，使得土地价格不断上升，加上地方政府为获得更多的土地财政收入来环节财政压力，会积极地利用“招拍挂”方式出让土地，使得土地价格不断升高，带动了房地产价格水平的上涨。
　　（三）货币流通量通过物价效应传递到房地产价格。
　　当中央银行增加货币供给，社会货币流通量增加后，会导致市场物价普遍上涨，货币贬值，为防止手上拥有的现金贬值，居民会积极购买各种资产投资，包括股票、房地产等，通过这些资产价格上升来抵消物价上升带来的财富贬值，这就推动了房地产价格的上升。
　　二、货币流通量与房价的关联分析
　　（一）变量选取和数据来源
　　为了通过计量模型分析货币流通量对房价的影响，本文采用全国月度数据进行分析，时间区间为2005年1月至2017年6月，同时为控制模型，同时纳入利率和通货膨胀率两个变量，由于缺乏土地出让价格的月度数据，因此该变量不纳入到分析范围。
　　1.房价变量。本文对于房价变量采用商品房销售额与商品房销售面积之比进行衡量，记为hp。
　　2.货币流通量。本文对于货币流通量用广义货币供应量M2表示。在广义货币中，货币（M0）=流通中的现金，即流通于银行体系之外的现金；狭义货币（M1）=（M0）+企业活期存款；广义货币（M2）=M1+准货币（定期存款+居民储蓄存款+其他存款）。
　　3.利率。本文认为房贷利率是衡量居民购买房产成本的最合适衡量指标，但是，由于实际房贷利率往往不是基准利率，为此本文用中国人民银行一年期贷款基准利率衡量，记为ratio。
　　4.物价水平。对于物价水平，普遍采用居民消费价格指数表示，本文用1990年1月为基期的指数（1990.1=100）作为物价水平，记为CPI。
　　四个变量中，房价变量、货币流通量和通货膨胀率三个变量数据来源于国家统计局数据库，基准贷款利率来自于中国人民银行网站。
　　（二）单位根平稳性检验
　　首先对各个变量进行ADF单位根平稳性检验，考虑到各个变量数量级存在较大差异，因此对房价、货币流通量和物价水平三个变量取对数处理。从表1看到，在5%概率水平下，各个变量原水平序列均不能拒绝原假设，因此原序列均不平稳，而其差分序列均在5%概率水平下拒绝了原假设，因此各个变量一阶差分序列是平稳的，均服从I（1）过程，可以建立VAR模型。
　　（三）VAR模型与Granger因果关系检验
　　在建立VAR模型之前，需要先判断滞后期数，通过AIC和SC准则，得到滞后阶数为1。从表2的VAR（1）模型看到，当因变量为D（lnhp）即房价的变动水平时，变动额滞后一期系数在5%概率水平下统计显著，系数为负，说明房价月变动额存在收敛特征。货币流通量的变化额D（lnM2）变量系数为1.227，在1%概率下统计显著，说明货币流通量的增加对房价存在正向变动影响。贷款利率和物价水平两个变量的变动额水平统计不显著。而当因变量为D（lnM2）时，房价变动额D（lnhp）变量系数统计不显著，说明房价变动并不会影响货币流通量变动。货币流通量变化额以及贷款利率和物价水平两个变量的变动额水平均统计不显著，说明货币流通量的变化并不受外部因素影响。
　　下面进一步采用Granger因果关系检验货币流通量与房价之间的关系。对于滞后期，选择滞后1期到滞后3期，结果见表3。从表中看到，当滞后期数为1或2或3时，对于“D（lnM2）不是D（lnhp）的Granger原因”的原假设，F统计量对应的概率水平均小于0.01，说明拒绝了原假设，即货币流通量变化额是房价变化额的Granger原因；而对于“D（lnhp）不是D（lnM2）的Granger原因”的原假设，F统计量对应的概率水平均大于0.05，因此不能拒绝原假设，说明房价水平变化额不是货币流通量变化额的Granger原因。
　　三、结论与建议
　　通过上述研究表明，我国货币流通量对房地产价格变动具有正向影响，货币流通量的增量会导致房地产价格的向上增量。Granger因果关系检验得到货币流通量是房地产价格变动的Granger原因，但房地产价格变动不会影响货币流通量的变化。此外，贷款利率、物价水平的变动对房地产价格变动没有显著影响。本文认为，我国房地产价格的快速上涨确实与央行货币供给量存在很大联系，诸多实践已证明，货币供应量增加会促进房价变动，但是央行不能因抑制房价上涨而减少货币供给，关键需要将房贷资金流入实体企业，脱虚向实。目前我国已经进入经济转型升级期，企业需要资本支持进行技术创新，因此金融管理部门抑制房价的主要途径就是对房地产市场的信贷行为进行限制，主要对于投资型、二套型房贷资源严格控制，将社会资本引流到实体产业中。
　　参考文献：
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　　[2]顾海峰，张元姣.货币政策与房地产价格调控： 理论与中国经验[J].经济研究，2014，（1）：29-43.
　　[3]刘磊，袁靖货.币供给与房地产价格和股票收益率的关联性——基于SVAR模型的应用[J].山东工商学院学报，2016，30（6）：93-102.
　　作者简介：
　　陈思良（1995-） ，男，汉族，籍贯：广东潮州，在读本科，研究方向：经济。