大学生“蚁族”保障性住房——“青创公寓”模式设计

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1、大学生“蚁族”的含义
“蚁族”一词最早在青年学者廉思的《蚁族：大学毕业生聚居村实录》中被正式提出，随后逐渐出现在人们的视野之中。“蚁族”，顾名思义，即像蚂蚁一样的族群，它是对毕业后聚居在大城市边缘地带奋斗的大学生群体的形象概括。大学生“蚁族”群体往往年龄集中在 22-29岁之间，受过高等教育并且大学毕业五年以内，拥有“高智商”、“群居”、“弱小”等特征 [1]。根据有关数据显示，早在 2010年，仅北京地区保守估计“蚁族”人数已高达 10万，并且全国范围内预计人数将在 100万以上 [3]。该群体主要聚居于人均月租金 377元、人均居住面积不足 10平方米的城乡结合部或城中村，已经形成一个个聚居区域——“聚居村”[4]。从蚁族在全国的分布现状来看，主要分布在北京、上海、广州、深圳、杭州等一、二线城市，而这些城市的商品房价格往往偏高。
随着时代的发展，虽然“蚁族”群体的人均工资有所提升，但仍然处于温饱水平。根据蓝少鸥的《“蚁族”群体思想状况与对策管理——以浙江省为例》一文统计，2014年大学生“蚁族”人均工资为 3206元 /月，虽高于当年最低工资标准，但仍与浙江省当年平均月工资 4031元存在着较大差距[5]。
2、大学生“蚁族”住房困境
在关注大学生“蚁族”的生存和发展上，我们不得不提及住房。不仅仅因为它在大学生“蚁族”日常开销中所占比例最重；更因为住房背后所带来的交通、安全、教育、医疗、人际交往等一系列问题。
以浙江省为例，根据课题组的调查，
1.18%的大学生毕业生目前月收入在 5000元以下，居住形式以租房为主的占 69.52%，居住面积在 30平方米以下的占 69.52%，而且2.46%的被调查者每月在食宿方面的支出占收入的 40%以上。排除掉 31.58%的非“蚁族”大学毕业生群体，大学生“蚁族”的住房现状更加严峻。
虽然保障房制度日益完善，但对于大学生“蚁族”这一特殊群体，他们收入比贫困人群略高，与中低收入水平的群体相持平，正好活在保障性住房政策的“阳光”之外。
大学毕业生作为城市发展的动力，解决其住房问题能有效地留住人才资本，提高居民幸福指数。近年来，已有不少城市开始重视和着手解决大学生“蚁族”或类似情况的住房问题，如2011 年，上海陆家嘴建立的金融城人才公寓，是专门为缓解金融城单身青年白领的住房困难而开发的创新产品，不仅缓解了金融城单身青年的住房问题，而且极大地提高了其生活品质[6]。
3、大学生“蚁族”住房需求分析
为了进一步明确大学生“蚁族”的住房问题，课题组以浙江省为例，以杭州、宁波、温州为重点城市，从高校获得符合条件的毕业生名册，随机抽取样本进行调查。本次样本调查有效回收456 份，其中53.95% 来自浙江省省会杭州，14.47% 来自宁波，7.68% 来自温州，另外还有6.8% 来自绍兴，6.14% 来自金华。
在问卷调查和实地走访的基础上，通过数据对比分析和资料查询，分析得出浙江省大学生“蚁族”的住房需求主要有以下几方面：
（1）便捷的交通。据有关研究表明，居民出行通勤时间的长短会影响幸福感，通常超过30 分钟对幸福感有比较明显的影响[7]。这一点反应在选择出租房的时候，大部分大学生“蚁族”表示会将交通出行作为第一考量要素。
（2）低廉的租金。交通作为住宅的区位因素之一，直接影响到它的价格，往往交通越便捷的地段，租金越高。在我们的调查中，73.46%的大学生“蚁族”在食宿上的支出占总收入的40% 以上。而在问及理想的保障性住房租金价位时，93.42% 表示希望月租金在800 元以下。
（3）舒适的居住面积。不同的居住面积带给人体的舒适度也不同，过于狭小的居住面积不仅不方便行动，还在一定程度上影响到居住者的幸福感。在被调查的大学生“蚁族”中，有35.31% 的被访者居住面积小于15 平方米，而95.61% 的被访者认为理想人均租房面积为15㎡以上。
（4）完善的公共设施。在走访中，我们发现，成片的出租房周围一般都存在着较多的商店，超市，饭馆等，从衣食住行全方面满足租户的需求，而且大学生“蚁族”也会更加倾向于这样的环境。
（5）创业住宅一体化。在我们调查的人群中，有76.54% 的大学生“蚁族”表示有创业的想法或者正在创业，并且77.19% 的大学生“蚁族”表示支持将创业孵化器放在住宅之内。
（6）短期租赁以及简便的入住手续。由于大学生“蚁族”以大学毕业5 年以内为主，往往工作岗位和地点存在着很大的变动性。并且在课题组的访谈中，不少大学生“蚁族”表示希望提供手续简单的短期租赁，并且入住手续简单，方便随时入住和退出。
（7）实时更新的扶持政策和招聘信息。大学生“蚁族”与一般的中低收入群体不同，他们拥有高等教育水平，对于个人价值的实现有更为强烈的愿望，对于社会政策的敏感程度更高；而且由于工作的不确定性，往往需要及时准确的创业、就业信息。
（8）社交需求。根据马斯洛的需求层次理论，人们在满足了生理需求，安全需求等低层次需求之后，会进一步寻求社交等更高层次的需求，而社交需求的满足能有效地提高其工作效率。大学生“蚁族”相比一般的低收入群体而言，更倾向于同一年龄段、同一层次的社交环境和社交对象。并且被访谈对象中，不少大学生“蚁族”表示希望住所有良好的文化环境，能满足日常社交需求。
（9）个人私密空间需求。在课题组的调查中，发现大部分大学生“蚁族”往往以合租的方式分担租金，然而在访谈中，大多数大学生“蚁族”表示合租是高租金下被迫选择的居住形式，在租金可接受范围内，还是希望可以单独居住，从而获得自己的个人私密空间。
4、大学生“蚁族”住房保障模式设计
基于上述社会现状以及住房需求的分析，同时迎合“大众创业，万众创新”的号召，课题组提出了“青年创新创业公寓”（简称“青创公寓”）的概念。
4.1“青创公寓”的定义
“青创公寓”，顾名思义，即以公寓为载体，将青年人才与创新创业相互挂钩。其第一要义就是居住，以远低于市场的价格向大学生“蚁族”开放，以保证大部分大学生“蚁族”有能力并且有意愿入住；其精髓在于创新创业，将有思想有抱负的青年人才聚集在同一个屋檐下，在浓郁的创新创业公寓文化中发生思想碰撞。
4.2“青创公寓”的模式概念设计
1. 空间定位（图1）
一层定义为商业空间，由投资者引入大学生“蚁族”能普遍接受的品牌，方便“蚁族”租户的日常消费需求。
二至四层定义为创业空间，专为投资者提供创业空间。为了提高利用率，将一部分空间对外出租，另外一部分空间预留给大学生“蚁族”创业者，具体的分配比例要看后期的运营效果。四层以上为住房空间，仅面向“蚁族”开放。
2. 户型设计（图2）
“青创公寓”将户型大小设置为单人独享间和双人共享间两种，其中单人独享间的建筑面积为30 平方米，双人共享间的建筑面积为45 平方米。单人独享间将空间分割为起居室、卫生间、阳台等三大功能分区，双人共享间将空间分割为起居室、阳台、卫生间、厨房等四大功能分区。不论是哪种户型，床、衣橱、配套桌椅、卫生器具等日常所需用具一应俱全，并且互联网入户。当然，“青创公寓”也为想要更高配置的租户提供租借业务，比如空调，洗衣机等大型电器的租用等。
3. 配套设施
一层招商引资时，不限制类别，由市场决定进入与退出。
二至四层在创业空间的基础上，辟出阅览室、公共休息室、公共会议室等公共空间。其中，阅览室鼓励租户将自有书籍登记在阅览室以便共享，并且定期开展读书会，打造文明而又经济的阅读环境；公共会议室的存在是为了降低大学生“蚁族”的创业成本，通过申请租借的形式获得，可有效地提高资源利用率。
四层以上在住房空间的基础上，开辟出共享空间，在共享空间内提供桌椅和投影仪等多媒体设备，同一楼层不同租户甚至不同楼层不同租户可利用共享空间体验“共享影院”，在分享资源中相互交流，打破传统住房的冰冷，促进不同租户之间的感情。
4. 信息共享平台
互联网的出现给人们的生活带来的巨大的变化，但同时也拉近了人与人之间的距离，拓宽了信息交换的渠道。“青创公寓”建立自己的信息平台，将公寓的基本信息和有关通知更新在信息平台上，以便租户、打算提出申请的大学生“蚁族”和打算入驻的创业者了解“青创公寓”，及时掌握“青创公寓”的入住情况和剩余空间。同时所有申请，变更等都在信息平台上完成，免除线下不必要的资金成本和时间成本，提高效率。
再者，入住的所有租户的基本信息都将公开在信息平台上，包括职业、学历、技能、特长等，以便人才备案和公寓管理，投资者登录“青创公寓”的信息平台即可获得自己中意的团队和人才；同时，入驻的所有创业团队所有人才招聘，招商引资等公告均公布在“青创公寓”的信息平台上。当然，“青创公寓”信息平台也欢迎外来公司在平台上发布招聘信息，以便于部分待就业大学生“蚁族”找到合适的岗位。
5. 租金价位
在市场调查的基础上，“青创公寓”将租金范围定位如下：首先要低于市场单价，其次与当地的保障性住房的租金单价相持平。用单价乘以建筑面积，即得到相应的租金。
以杭州为例，2016 年杭州一居室的租金价位在2191.7 元/ 月，而杭州现有保障房租金平均价格15.6/ 平方米/ 月。在考虑大学生理想租金价位的基础上，将“青创公寓”的租金价格范围初步定在15-20 元/ 平方米/ 月。因此，其总体租金水平按户型来分有以下两种：第一种户型建筑面积为30 平方米，其租金范围在450-600元/ 月；第二种户型建筑面积为45 平方米，其租金范围在675-800 元/ 月。
创业空间面向市场的部分以略低于市场的价格吸引外来创业者入驻；面向大学生“蚁族”的部分以市场价的40% 供给大学生“蚁族”创业者以扶持创业。
另外，一层的商业空间则按照市场来调整租金价位。
6. 准入和退出机制
“青创公寓”的准入退出机制在参考传统保障性住房的基础上，给予新的定义。其中，保障的对象仅为大专及以上高等教育学历的大学毕业生，要求毕业年限在五年以内，未婚，本人或直系亲属在当地没有住房且没有经济能力买房，薪酬低于当地平均薪酬。薪酬的具体衡量标准还要视当地实际情况而定。
4.3“青创公寓”的特色与优势
1. 小户型为主。“青创公寓”以小户型为主打产品，这样的户型大小不仅较为经济合理，而且能够满足租户对于个人隐私空间的需求。
2. “拎包入住”。譬如上海陆家嘴的金融城单身青年人才公寓，不仅有独立卫生间、料理台、储藏室，而且自带电视、洗衣机、空调等家用电器和写字台、床、衣橱等家具，真正实现了租户的“拎包入住”；不仅仅是上海，在杭州，专为创业者打造的“拎包客”项目同样也做到了“拎包入住”的程度。因而，“青创公寓”充分结合了上海金融城单身青年人才公寓和杭州华杰的“拎包客”的特色，在基本配套设施齐全的基础上，在不破坏房屋自身结构安全的条件下，支持创新化和个性化。
3. 租金低廉。“青创公寓”租金远低于市场价，而且由于其小户型的属性，使得总体租金价位偏低，迎合大学生“蚁族”的理想租金价位。在租金价位上具有明显的优势。
4. 创业氛围浓郁。虽然华杰的“拎包客”在杭州收到了较好的成效，但是其准入门槛高，租金价位较高，也是让很多大学生“蚁族”创业者望而却步。然而现实是，在我们调查的大学生“蚁族”中，正在创业的只占一小部分，绝大多数仅仅有一个创业的念头。而“青创公寓”就是提供平台让这部分人的创业梦变成现实。
而且，为了营造良好的创业氛围和市场竞争环境，“青创公寓”以低于市场的价格引进外来创业者，从而产生“鲶鱼效应”，对持观望态度的大学生“蚁族”形成一定的刺激。
5. 准入门槛低。传统的保障性住房往往要求当地户口，而且对于低保等低收入群体有着特殊的人文关怀，使得大学生“蚁族”群体成为城市的“二等居民”。“青创公寓”正好弥补了这个社会保障制度的漏洞，将大学生“蚁族”群体纳入社会保障的范围。
6. 提供短期租赁。大学生“蚁族”由于新毕业，工作还不稳定等原因，往往会经常性地更换住所。然而市场上绝大多数出租房都是长期租赁，提前退出很可能面临违约的风险；而住宾馆酒店价位又不在大学生“蚁族”的可接受范围之内。因而短期租赁就显得较为稀缺。“青创公寓”提供短期租房形式，手续简单，而且“拎包入住”也免去很多麻烦。
7. 信息一体化。大学生“蚁族”有别于其他保障对象的地方就在于对于信息的敏感程度不同。“青创公寓”的信息平台不仅满足了他们对于智能化社区的需求，而且提供了实时更新的招聘信息帮助就业。并且为了充分发挥人才的作用，将租户基本信息公开在信息平台上，有利于创业者找到合适的合作伙伴，也有利于人才的充分就业。
结语：
“青创公寓”作为一个新的概念，其实质却是保障性住房在专业化方向的一个延伸。它不仅有针对性的面向特定的大学生“蚁族”群体，而且从租金价位、户型大小、准入门槛、配套设施等多方面给予新的设计，从而满足大学生“蚁族”群体的实际需求。并且也迎合“大众创业、万众创新”的号召，将众创空间的属性与青年公寓有机结合，形成“青创公寓”有别于其他保障性住房的一大特色。“青创公寓”的实现，能有效地减少大学生“蚁族”的出勤通勤时间，降低居住和创业成本。本文仅仅对“青创公寓”做了概念性探究，若要将“青创公寓”落到实处，还需对进入退出机制、融资模式、运营模式和风险分担机制等进一步设计。
参考文献：
[1] 胡春明. 大学生“蚁族”现象的教育社会学探析[J]. 陕西师范大学学报, 2017,46(1)：163-170
[2] 关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见[OL]. 点击打开,2015,03
[3] 张映芹, 严浩铭.“蚁族”安置新路径——BOT 住房供给模式研究[J]. 山西农经, 2016,（2）：6-7
[4] 常红. 全国“蚁族”将在百万人以上，仅北京有十万人[OL]. 点击打开,2010,06
[5] 蓝少鸥. “蚁族”群体思想状况与对策管理——以浙江省为例[J]. 特区经济, 2015，（3）：27-28
[6] 周艳. 公共租赁住房制度定位和项目定位分析[J]. 上海房地, 2014, （11）：25-27
[7] 杨芳, 林苑雯. “蚁族”居住生态及其住房保障模式的构建[J]. 改革与开放, 2015,（9）：89-100
作者简介：
汪凌峰（1996- ），女，安徽黄山人，工程管理专业本科生。
徐森（1974- ），男，安徽庐江人，副教授，主要研究方向：工程管理。